家居卖场2025成绩单：巨头亏损、区域稳健，转型成集体共识

2025年，家居卖场行业在地产持续下行、消费需求收缩的双重压力下，呈现出鲜明分化：全国性巨头普遍陷入亏损，区域龙头则展现出较强韧性。

理性来看，行业并非陷入全面衰退，而是进入深度调整与结构性重塑的关键期。

业绩分化：谁在承压，谁在坚守?

从已披露数据来看，头部卖场普遍面临“营收净利双杀”的严峻考验。

居然智家2025年业绩快报显示，公司全年实现营业收入113.48亿元，同比下降12.48%；归属于上市公司股东的净利润亏损9.99亿元，同比骤降229.81%，为其近十年来首次年度亏损。截至2025年末，公司总资产为438.19亿元，较年初缩水11.79%，资产规模明显收缩。

红星美凯龙的处境更为严峻。财报显示，2025年美凯龙实现营业收入65.82亿元，同比下降15.8%；归母净利润亏损高达237.22亿元，连续第三年亏损，亏损额较2024年扩大近7倍。作为对比，其在2018年A股上市时市值一度高达825亿元，而今已大幅缩水。

相比之下，偏安西南的富森美成为行业中的“例外”。2025年，富森美实现营业收入11.99亿元，同比下降16.14%；归母净利润为5.55亿元，同比下降19.52%。尽管业绩同样下滑，但其仍保持超5亿元的盈利规模，且拟合计派发现金约5.01亿元，分红比例高达90.27%，展现了极强的现金流韧性。

亏损从何而来?两大核心因素解析

剖析亏损根源，两大因素不可忽视。

首先是地产下行引发的资产价值重估。家居卖场过去二十年形成的重资产模式，在上行期坐享资产增值红利，在下行期则成为巨大拖累。红星美凯龙2025年高达237亿元的亏损中，约234.42亿元来自投资性房地产的公允价值变动损失。这并非实际现金流出，而是会计准则下对资产账面价值的修正。美凯龙坦言，近两年租金水平显著下滑，市场预期发生转变，导致对未来收益进行了调整。居然智家同样提及，业绩变动受投资性房地产公允价值下降的影响。

其次是消费需求疲软带来的商户经营压力传导。作为平台方，卖场收入高度依赖商户租金。当家居建材行业需求下滑、商户经营困难时，卖场不得不通过减免租金来稳商留商。美凯龙财报显示，2025年自营及租赁收入同比下降8.9%，主要系减免部分商户租金及委管商场数量减少所致。居然智家也表示，商场招商及租金收入持续承压。

行业调研数据亦可佐证。《2025年建材家居市场发展现状调研报告》显示，租金收缴率形势严峻，处于70%—90%区间的卖场占比达25.32%，处于50%—70%的占11.04%，直接反映出卖场现金流健康度正在恶化。

寒冬里的岔路口：收缩、转型与坚守

面对同样的市场寒冬，三家企业采取了截然不同的应对策略。

红星美凯龙在“瘦身”与股东更迭中寻求止血。2025年，美凯龙关闭了4家自营商场和38家委管商场，经营总面积减少近200万平方米。与此同时，阿里系资本正在撤离，杭州灏月等股东持续减持。对于“新东家”建发股份而言，如何盘活这艘“搁浅的巨轮”是其面临的首要课题。

居然智家则在“更名”后加速数字化转型。从“居然之家”更名为“居然智家”，显示出其向产业数智服务商转型的决心。2025年底，居然智家与高德达成战略合作，启动“百城万店”计划，试图通过LBS技术和AI能力打通线上线下链路，从传统的“收租”模式转向“引流+赋能”的服务模式。此外，其全球化布局正在提速，重点瞄准东南亚市场寻求增量。

富森美则固守“小而美”的稳健哲学。富森美并未盲目扩张版图，而是深耕成都大本营，依托自持物业的低成本优势维持高毛利。同时，采取“家居主业+科技投资”的双轮驱动策略，通过投资宏明电子、天数智芯等科技企业，以投资收益反哺主业下滑，维持高分红水平，成为资本市场中防御属性较强的标的。

结语

从三家企业的业绩表现与市场动作来看，家居卖场行业正处于从“规模扩张”向“质量运营”转型的阵痛期，这并非行业衰落，而是传统模式淘汰与新生态构建的过程。

短期来看，行业仍将承压。地产复苏尚需时日，家居需求难现大幅反弹，租金依赖型卖场仍面临营收、利润压力。低效门店出清、资产优化、降本增效将是 2026 年头部企业的核心动作。红星美凯龙持续关闭低效商场、居然智家收缩资产，都是行业出清的必然过程，有助于行业资源向优质企业集中。

长期来看，行业仍有空间。存量房翻新、局部改造、软装升级等需求持续存在，线下卖场的场景价值不可替代。富森美的盈利验证了区域深耕+数字化+商户共生模式的可行性，居然智家的转型则指明了全国性卖场的破局方向——从“物业出租方”转型为“家居产业服务商”，通过数智化、场景化、全球化重构盈利模型。

总而言之，行业正在经历一场深刻的供给侧改革。阵痛之后，留下的将是更具生命力的商业模式。